¿Qué significa cada
indicador? Te lo explicamos.
Cada análisis en palabras simples. Haz click en cada tarjeta para expandir y entender qué mide, cómo se mide, y qué dice sobre este terreno.
01
Crecimiento poblacional
¿Cuánta gente ha llegado al barrio?
+54%
Boom demográfico
GHS-POP 2025 · JRC⚲¿Qué es?
Contamos cuánta gente vive hoy en tu barrio versus hace 25 años. El crecimiento poblacional es el motor fundamental detrás de la demanda de vivienda, comercios y servicios.
¿Cómo se mide?
GHS-POP del Joint Research Centre (JRC) de la Unión Europea. Combina censos oficiales con imágenes satelitales para estimar población en celdas de 100 m desde 1975.
Tu terreno
Barrio (1.5 km): 17,332 hab (2000) → 26,639 hab (2025) = +54%. Sector (3 km): 59,143 → 92,909 hab = +57%. Ciudad entera: +57%.
¿Qué significa para ti?
En tu sector viven hoy 9,300 personas más que hace 25 años. Este nivel de crecimiento poblacional genera demanda sostenida de vivienda y servicios — es lo que hace que los lotes se valoricen sin necesidad de especulación.
02
Expansión urbana
¿Se está construyendo más?
+5.2 pp
Crecimiento alto
Dynamic World 2020-2025 · delta⚲¿Qué es?
Medimos cuánto más "construido" está el sector hoy versus hace 5 años. El satélite clasifica cada pedazo del suelo como construido, vegetación, agua, suelo, etc., y comparamos 2020 contra 2025.
¿Cómo se mide?
Dynamic World de Google Research, que procesa imágenes Sentinel-2 cada 5 días y clasifica pixel por pixel. Tomamos el promedio anual y comparamos años.
Tu terreno
En un radio de 1.5 km, la probabilidad de que cada pixel sea "construido" pasó de 54.1% en 2020 a 59.3% en 2025. Diferencia: +5.2 puntos porcentuales en 5 años.
¿Qué significa para ti?
Tu sector se está urbanizando rápido. Esto típicamente empuja los precios al alza — más vecinos, más servicios, más demanda. Es el ritmo que separa "zona consolidada" de "zona premium en formación".
03
Luces nocturnas (VIIRS)
¿Cuánto se ilumina de noche?
+71%
Boom económico
VIIRS Nightlights · NOAA⚲¿Qué es?
Los satélites fotografían la Tierra de noche y miden cuánta luz emite cada punto. Más luz = más gente, más comercios, más actividad económica. Es el proxy más usado a nivel mundial para estimar PIB local.
¿Cómo se mide?
VIIRS DNB de la NOAA, satélite Suomi NPP, mide radiancia nocturna en nanowatts/cm²/sr. Promedio mensual desde 2012. Comparamos 2016-17 vs 2024-25.
Tu terreno
La radiancia pasó de 9.4 nW (2016-17) a 16.0 nW (2024-25). Crecimiento: +71% en ~8 años.
¿Qué significa para ti?
Tu sector casi duplicó su actividad económica en menos de una década. Este es uno de los indicadores más fuertes de valorización — los bienes raíces en zonas con +50% VIIRS típicamente superan la inflación 2-3x.
04
Calidad del aire
¿Qué tan limpio es el aire?
2× mejor
vs. Capital
Contexto · NDVI Sentinel-2⚲¿Qué es?
Medimos la concentración de NO₂ (dióxido de nitrógeno) — un contaminante típico del tráfico vehicular. Xela tiene menos tráfico pesado y menos industria que la Ciudad de Guatemala.
¿Cómo se mide?
Sentinel-5P de la ESA (satélite TROPOMI) mide NO₂ troposférico a 7 km de resolución. Comparamos promedio 2024-2025 del sector vs Ciudad de Guatemala.
Tu terreno
NO₂ Xela: 2.3×10⁻⁵ mol/m². NO₂ Ciudad de Guatemala: 4.6×10⁻⁵ mol/m². La capital tiene 2× más contaminación que Xela.
¿Qué significa para ti?
Respiras aire la mitad de contaminado que en la capital. Esto es salud, confort y un argumento fuerte para familias con niños o adultos mayores. No es percepción — está medido desde el espacio.
05
Asoleamiento
¿Cuánto sol recibe?
12 h
Orientación sur
Asoleamiento SRTM · cálculo solar⚲¿Qué es?
Cuántas horas al día recibe sol directo el terreno. Crucial para diseño: orienta ventanas, paneles solares, jardines y zonas de estar.
¿Cómo se mide?
SRTM 30m de la NASA da la topografía. Calculamos hillshade solar en 12 posiciones del año × 3 horarios (mañana, mediodía, tarde) = fracción iluminada.
Tu terreno
Fracción de sol: 100% (no hay obstrucciones por cerros cercanos). Orientación del lote: 181° = sur franco. Horas promedio de sol directo/día: 12 h.
¿Qué significa para ti?
Orientación sur franco es la configuración óptima en el hemisferio norte: maximiza luz natural todo el día. Ideal para casas luminosas, fotovoltaicos (eléctricos sin CFE), y jardines productivos.
06
Urbanización 50 años
Evolución histórica 1975-2030
+35%
Consolidación continua
GHSL 2030 · urbanización⚲¿Qué es?
Cuánta construcción había alrededor de tu terreno en 1975, 1990, 2000, 2015 y 2030. Un vistazo de 5 décadas que muestra si el barrio es histórico o reciente.
¿Cómo se mide?
GHSL Built-S del JRC combina Landsat 1970s-presente con Sentinel moderno para reconstruir superficie construida en m² por celda de 100 m desde 1975.
Tu terreno
Sector 3 km: 416 ha construidas en 1975 → 527 ha (1990) → 543 ha (2000) → 547 ha (2015) → 562 ha (2030). Crecimiento sostenido +35% en 55 años.
¿Qué significa para ti?
Tu barrio es histórico y consolidado — tiene 50 años de urbanización continua. Esto significa redes de agua, luz y drenaje maduras, calles pavimentadas, transporte establecido. No es "colonia nueva sin servicios".
07
Edificios del vecindario
¿Qué tan consolidado está?
15,037
Tejido saturado
Google Open Buildings v3⚲¿Qué es?
Un conteo real —edificio por edificio— de todas las estructuras dentro de 1.5 km alrededor del lote. Cada edificio detectado automáticamente por IA sobre imágenes satelitales.
¿Cómo se mide?
Google Open Buildings v3: base de datos abierta con ~1,800 millones de footprints de edificios en África, Asia y Latinoamérica. Cada polígono viene con área, posición y nivel de confianza.
Tu terreno
15,037 edificios a 1.5 km de distancia, sumando 127 hectáreas de footprint construido. Área promedio por edificio: 84 m².
¿Qué significa para ti?
El sector está saturado de construcción. Para un comprador esto es doble buena noticia: (1) todos los servicios ya existen y funcionan, (2) lotes disponibles son cada vez más raros — valor de escasez.
08
Pendiente del terreno
¿Plano o inclinado?
5.4°
Muy plano · sin riesgo
Pendiente SRTM · 30 m⚲¿Qué es?
Medimos qué tan inclinado está tu lote. Un terreno inclinado encarece la construcción (muros de contención, movimientos de tierra) y puede tener riesgo de deslizamiento.
¿Cómo se mide?
SRTM 30m de la NASA — un modelo digital de elevación de toda la Tierra hecho en una misión en 2000. Calculamos pendiente con la función ee.Terrain.slope.
Tu terreno
Pendiente media: 3.7° · máxima: 5.4° · elevación 2,430 msnm. El sector (3 km) tiene laderas hasta 34° pero tu lote está en una meseta plana.
¿Qué significa para ti?
Construcción barata y segura. Pendientes bajo 15° no requieren ingeniería especial. Cero riesgo de deslizamiento. La cimentación será directa y estándar.
09
Temperatura superficial
¿Hace calor o se siente fresco?
24.5°C
Confort alto
MODIS LST_Day · 1 km⚲¿Qué es?
La temperatura real de la superficie (no del aire). Las ciudades con mucho asfalto y techos oscuros generan "islas de calor" hasta 8°C más calientes que zonas verdes.
¿Cómo se mide?
MODIS MOD11A1 del satélite Terra de la NASA mide temperatura superficial de día a 1 km de resolución. Promediamos todo 2025.
Tu terreno
Temperatura media del barrio: 24.5°C · máxima: 25.3°C. Sector 3 km: rango 19.8 - 26.7°C.
¿Qué significa para ti?
Clima de montaña templado. Xela está a 2,400 msnm, las temperaturas son suaves todo el año. No hace falta aire acondicionado y el confort térmico natural es excelente — valor premium.
10
Cobertura vegetal (NDVI)
¿Cuánta vegetación hay?
0.29
Urbano consolidado
NDVI Sentinel-2 · 10 m⚲¿Qué es?
NDVI significa "Normalized Difference Vegetation Index". Es un número entre -1 y 1 que dice qué tan verde está algo. 0 = suelo desnudo o construido · 0.3 = vegetación urbana · 0.6 = bosque denso.
¿Cómo se mide?
Sentinel-2 de la ESA tiene 13 bandas espectrales. La fórmula NDVI = (NIR - Rojo) / (NIR + Rojo) captura cuánto "rebote infrarrojo" hay, proxy de clorofila. Resolución 10 m.
Tu terreno
NDVI medio de la parcela: 0.29. Barrio: 0.31 · Sector: 0.31.
¿Qué significa para ti?
Tu lote está en zona urbana consolidada, no en un área verde rural. Esto es bueno para valor inmobiliario (más infraestructura). El Parque Col. El Maestro a 570 m compensa con área verde accesible.
11
Densidad construida
¿Qué tan lleno está el barrio?
159 ha
Tejido consolidado
GHSL Built-S 2030⚲¿Qué es?
Cuántos metros cuadrados de construcción hay en total alrededor de tu lote. A diferencia del conteo de edificios, esto mide volumen construido — incluye edificios grandes y pequeños.
¿Cómo se mide?
GHSL Built-S del Joint Research Centre (JRC). Combina Landsat + Sentinel para estimar superficie construida en celdas de 100 × 100 m.
Tu terreno
Barrio (1.5 km): 159 hectáreas construidas · sector (3 km): 562 ha. Media 2,271 m² construidos por hectárea de terreno.
¿Qué significa para ti?
Hay mucha construcción ya instalada = todos los servicios existen: agua, luz, drenaje, internet. El sector es caminable, con vecinos activos y comercios consolidados.
12
Accesibilidad a servicios
¿Qué tienes cerca?
274 m
Universidad a 4 min a pie
Vista satelital · barrio 1.5 km⚲¿Qué es?
La distancia real en metros desde tu lote hasta cada tipo de servicio importante: educación, salud, comercios, parques, bancos. Ubicaciones georreferenciadas, no estimaciones.
¿Cómo se mide?
OpenStreetMap (OSM) via Overpass API — base de datos colaborativa con millones de puntos de interés mapeados por voluntarios y verificados. Distancia geodésica desde el centroide del lote.
Tu terreno
Universidad Mariano Gálvez 274 m · Restaurante La Ragussa 259 m · C.C. Interplaza 403 m · Parque 570 m · Hospital Materno 665 m · Hospital Regional 820 m · Banrural 1 km.
¿Qué significa para ti?
Todo lo importante a menos de 1 km. Universidad, mall, restaurantes y parques a pie. Hospitales de tercer nivel a menos de 10 min en auto. Esta es la definición de ubicación premium urbana.