Expediente territorial
RIC · FABDEM · GEDI · Landsat · Sentinel-2
Ficha catastral
PolígonoU01 · unificado
ComponentesPredio A + Predio B
CCC17-01-20-00425 · 00418
Fincas9373 · 1290
Área55,987.99 m²
Perímetro949.474 m
Frente de lago194.794 m
Verificación WFSHausdorff 0.575 mm
Unión analítica de dos predios contiguos; no equivale a unificación registral inscrita.
Cuadro de medidas
Poligonal verificada contra el plano catastral: cierre 0.002 m; desviación máxima por vértice 5 mm respecto de la geometría oficial del RIC.
Terreno
Inundación · 30 años
—
—predio bajo agua
—agua más cercana
—lámina en zona
Landsat + Sentinel-2 · NDWI > 0 · dos fechas por año. El predio no registra inundación en 30 años de serie.
Indicadores de suelo · capas oficiales
Suelo (MAGA)Ultisoles
Capacidad de usoClase VI · agroforestal
FisiografíaPlanicies inundables y uvalas
Cobertura 2025Pasto natural
CONRED en U01Alta 59% · Muy alta 19%
Área protegidaFuera · ZA RBM a 554 m
Capas oficiales publicadas tal cual — incluida la amenaza de inundación CONRED y la serie satelital: cuando el agua entra al polígono, se muestra (hasta 5.6% del U01 en 1996–2001; contacto en 2017, 2025 y 2026). La fisiografía oficial del sector es de planicies inundables.
Respuesta a preguntas cliente
Respuestas del propietario con la evidencia del expediente donde existe. Verificación técnica independiente: Ing. Julio Penados, agrimensor · +502 5511-5148.
1 · Escrituras completas, sin gravámenes ni litigios
Confirmado por el propietario: escrituras completas y terreno libre de gravámenes, hipotecas, embargos y anotaciones. Cómo verificarlo usted mismo: consulta registral en el RGP por las Fincas 9373 y 1290, y revisión con el agrimensor del expediente (Ing. Julio Penados, +502 5511-5148). Las constancias están en este visor.
2 · ¿Las escrituras coinciden con las dimensiones ofrecidas?
Sí, con prueba métrica: la geometría oficial del RIC descargada del WFS coincide con la reconstrucción de los planos con desviación Hausdorff de 0.575 mm y diferencia de área de 0.015 m² sobre 55,987.99 m². El cuadro de medidas de este visor se calcula en vivo desde esa geometría y cierra en 949.47 m de perímetro, el valor de los planos.
3 · ¿OCRET? ¿Dominio o arrendamiento?
Título de dominio pleno inscrito en el RGP. La finca madre se desmembró antes de la creación de OCRET, por lo que el predio no está bajo régimen OCRET ni es arrendamiento ni usufructo. No es posesión.
4 · Si es arrendamiento OCRET, ¿plazos y renovación?
No aplica: no existe arrendamiento OCRET sobre este predio (ver respuesta 3). No hay plazo, renovación ni riesgo de no-renovación estatal que evaluar.
5 · ¿Arrendamiento vigente o "derechos de posesión"?
Ninguna de las dos figuras: es propiedad titulada e inscrita en el Registro General de la Propiedad — no posesión sin regularizar ni arrendamiento estatal.
6 · ¿Inscrita en el RGP con finca, folio y libro? ¿Coincide el área?
Sí: Finca 9373 (Predio A) y Finca 1290 (Predio B); folio y libro constan en las constancias reservadas del expediente (visibles en Documentos). El área y los linderos físicos coinciden con lo inscrito — verificación métrica de la respuesta 2.
7 · ¿Catastrada en el RIC? ¿Riesgo de traslapes?
Predio B: catastrado y verificado contra el WFS oficial del RIC (CCC 17-01-20-00418). Predio A: proviene del predio matriz 17-01-20-00002; la confirmación administrativa del CCC 17-01-20-00425 está en trámite. En este visor puede encender los predios vecinos RIC y comprobar visualmente que no hay traslapes con el polígono.
8 · ¿Cadena de propiedad clara?
Confirmado por el propietario: cadena de sucesión clara con trámites formales — no derechos posesorios heredados sin proceso. Verificable en la consulta registral de las dos fincas (respuesta 6).
9 · Restricciones Decreto 126-97 (reservas territoriales)
El régimen de reservas del Estado aplica a áreas bajo OCRET; este título es anterior a OCRET y de dominio pleno, por lo que no arrastra ese régimen. Para construir en franja litoral: confirmar competencias MARN/AMPI — el propietario no ha tramitado construcciones y este expediente no presume permisos.
10 · ¿Área protegida CONAP?
Fuera de toda área protegida declarada — verificado punto a punto contra la capa oficial SIGAP del Geoportal RIC. La más cercana es la Zona de Amortiguamiento de la Reserva de Biósfera Maya, a ~554 m del polígono. Puede verla dibujada en el mapa. Coincidimos en confirmar con CONAP Petén para su tranquilidad.
11 · Requisitos municipales para construir cerca de la orilla
Competencia de la Municipalidad de Flores. El propietario no ha tramitado licencias (no ha construido) y el expediente no define franja de retiro lacustre: la consulta municipal es paso previo obligado del diseño. Sin permisos que transferir ni pasivos de construcción.
12 · ¿Agua potable?
No hay red municipal. Los vecinos resuelven con captación propia y tratamiento. Presupuestar pozo o cisterna con tratamiento propio.
13 · ¿Energía eléctrica?
No hay red eléctrica en el sector. Los vecinos operan con sistemas solares — el estándar funcional de esta ribera.
14 · ¿Drenaje / aguas negras?
El propietario no tiene información. Bajo la normativa de cuenca, el tratamiento propio es requisito legal además de práctico: presupuestar planta o biodigestor con asesoría especializada antes de construir.
15 · ¿Señal / internet?
Hay cobertura móvil en el sector de la aldea; la intensidad exacta en el punto varía por operador y debe validarse en sitio. Este expediente no la midió.
16 · Nivel histórico más alto del lago y su marca respecto al lote
Datos, no opiniones: la serie de este visor (59 fechas, 1996–2026) muestra que el agua ha entrado a la franja baja del polígono — hasta 5.6% del U01 en 1996–2001 y contacto con el lindero en 2017, 2025 y 2026. El lago está hoy en su franja alta histórica. La cota FABDEM del terreno va de 111.8 a 119.9 m (media 113.6) contra un lago a ~105 m: la parte alta queda +7 a +15 m sobre el agua. Al momento de la compra el terreno estaba seco (propietario); el manejo de orilla usual es relleno y limpieza, como los proyectos vecinos (hotelero de Beto Arzú y turístico Kanan).
17 · ¿Cómo es el terreno?
Con las capas oficiales a la vista: suelo Ultisoles, capacidad de uso Clase VI (agroforestal), fisiografía MAGA "Lacustres, planicies inundables y uvalas de Petén", cobertura 2025 pasto natural, sustrato calizo regional. La amenaza de inundación CONRED dentro del U01 es Alta en 59% y Muy Alta en 19% — se publica tal cual. Pendiente suave hacia el agua; parte baja encharcable, visible en las fotos de dron. No es rocoso ni de pendiente fuerte.
18 · ¿La calle es de ustedes?
Precisión: el terreno tiene servidumbre de paso registrada (plano en Documentos) y el propietario sí posee el 25% de la calle a través de la S.A. Al comprar puede incluirse ese 25% de las acciones si el comprador lo desea — acceso asegurado por dos vías: derecho real registrado + participación societaria opcional.
Capas
Base
Imagen nítida (Google)Mosaico satelital actual ~0.5 m/px
Calles y caminosVialidad OSM + rótulos de vía
Construcciones 3DHuellas de edificios extruidas
Terreno 3D del mapaRelieve del basemap (pitch)
Catastro y accesos
Predios vecinos RIC9 predios catastrados colindantes
Vértices del U017 mojones numerados · clic = coordenadas GPS
Medidas de linderosDistancia de cada tramo sobre el mapa
Camino al Paraíso (S.A.)Finca vial CCC 00438 · clic = propiedad y 25%
Predio vecino (Cedric)Referencia del predio occidental
Agua · encender de a una
Orillas históricasLínea de agua 1986→2026 por año19861995200320152026
Lámina de agua (fecha)La detección NDWI de la fecha del slider
Huella hídrica 1984–2021Frecuencia de agua JRC: ámbar=rara, azul=permanente
Humedal · orillaAgua bajo vegetación fotointerpretada
Prob. hídrica (Dynamic World)Señal de agua 2020–2026 bajo el doselinfluenciaagua franca
Amenaza inundación (CONRED)Clasificación oficial de amenazamuy bajamediaaltamuy alta
Terreno
Relieve FABDEMSombreado del suelo desnudo 30 m
Curvas de nivel 0.5 mIsolíneas FABDEM con cota
Dosel forestal (LiDAR)Altura de árboles Meta/WRI 1 m
Pendiente FABDEMInclinación del terreno2–5°5–10°>10°
Cuenca (MAGA)Río San Pedro · Lago Petén Itzá
Suelo MAGA · recortadas al U01
Suelos · taxonomíaUltisoles · relleno oro
Capacidad de usoClase VI agroforestal · contorno grueso
FisiografíaPlanicies inundables · contorno punteado
Cobertura 2025Pasto natural · relleno verde
Áreas protegidas (SIGAP)ZA Biósfera Maya a ~554 m
Historia
Ortofoto histórica (año)La imagen del año activo en Tiempo
Nota
Geometría base: GIS maestro de Punta Nimah (KMZ del polígono unificado; RIC 00418 verificado por WFS). La unión U01 es analítica y la delimitación mostrada no constituye levantamiento certificado. Las capas oficiales y la serie de inundación se publican sin edición.
